北京新房悄悄降价，指导价成“虚标”

楼市新政之后，北京降价促销的新盘反而变多了。

最开始是大兴西红门、顺义等竞争比较激烈的板块率先降价试水，但没想到有项目带头之后，引发了连锁反应，一大批项目跟着降价，个别项目近期的实际成交价比拿证价格低了1万元/平米以上，直接让官方指导价没了参考意义。

新盘集体降价的主要原因是项目营销总们太焦虑了。一家深耕北京20年房企的项目营销总说，目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、产业比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强优势、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了 。

经过一年硬撑之后，北京项目的负责人都明白了一个事实：没有销售流速，把价格立在那儿也没有意义。

于是，为了抓住政策出台后短暂的窗口期，加速回款，北京新盘开始了降价抢跑。

降价范围不断扩大

根据市场消息，大兴西红门板块是降价促销重灾区，橡树湾项目的指导价是6.6万元/平米，之前的网签价格约6.3万元/平米，最近推出了单价5.5万元/平米的房源，据说还可以赠送25万元的车位券。

橡树湾旁边的中建·玖玥府，一样的指导价，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米左右，低楼层的单价可以再低至5万起步。

西红门往南地铁三站路的大兴星光城，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米左右，最近为了快速清盘，直接把价格打到了4.2万元/平米。

之前一直被看好的大兴旧宫板块，因为靠着四环，前几年的德贤公馆、熙悦诚郡卖得都很好，期房销售指导价一路涨到了7.3万元/平米，但最近中海兴叁号院推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时候低了近1万元/平米，并且这批特价房不是楼层、位置不好的房源。

南城是北京近几年发展不错的区域，交通、商业、教育配套都在跟上，大兴、丰台这两个南城主力区的新房成交量在全市占比也相对较高，市场较为活跃，但即使如此，也需要打开降价通道抢跑，相比之下，一些“三无”项目（无产业、无公共交通、无优质配套资源）的项目也只能跟着降价，甚至项目定位从原先的瞄准主城区外溢需求，变成了以地缘性改善客户为核心。

北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于指导价的项目也比比皆是。 比如，房山拱辰板块的华润京熙润府，实际成交价约3.5万元/平米，基本上向周边的二手房看齐，比指导价低了1万元/平米；

房山阎村的巨燕·燕京府，指导价为3.7万元/平米，5月16日取证之后，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比指导价低了1万元/平米左右；

昌平南邵的梧桐山语，指导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；

位于通州宋庄的建投国贸瑨上，销售指导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。

前几个月卖得比较好的中高端产品，近期也有项目开始通过特价房的形式降价促销。

朝阳一墅原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，降价接近百万；

原先价格超过千万的青云上府，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价几乎与之前的平层产品一样了。

还有万科观承大家合院产品，推出的特价房源相比之前的项目均价也大约下降了10个点左右。

此外，工抵房也在大面积进入市场，望京樾、中建璞园、和光悦府等项目的工抵房房源，比市面价低近百万元。还有一些项目是在用工抵房的名义推特价房。

除了各种特价房，付款周期可谈的项目也很多，之前追着1个月内付清首付的现象几乎没有了，碰到置换客户，给4-6个月周期都是普遍现象，有个案甚至能答应在项目封顶放贷之前补齐首付即可。

卷产品，开始拼向“隐性降价”

除了通过特价房等形式直接降价，今年北京新盘卷产品的一个重要方向就是通过“升级”、赠送等方式，悄悄降价，提升性价比。

首先，新产品的得房率越来越高了。比如，中环悦府的得房率在86%以上，变相在套内多出10平米赠送，西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%，花乡壹号得房率做到了95%，顺义璞瑅润府最新产品的得房率甚至超过100%。

在房价不变的情况下，得房率越高，意味着实际单价越低。前几年房子好卖的时候，北京大部分新盘的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心产品”了，但近期新产品得房率超过85%的项目比比皆是。

得房率高的原因，一方面是房企做了一些产品创新，减少了之前的一些不合理公摊；另外一个很重要的因素是，阳台等一些前几年官方不鼓励的设计，又开始被默许，房企做产品的操作空间变大了。

尤其是今年出的纯新盘，有项目会直接在户型图上标出阳台部分，在设计规划中作为全赠送面积的敞开式阳台，实际交付的时候开发商会给做成全封闭的室内阳台。

在提高得房率的同时，越来越多的项目卷精装，提出“满装”交房，配置了大量定制柜等收纳部分，以及电视背景墙等材质、视觉提升也越来越多。

比如中冶德贤公馆分别在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日领了三张预售证，从价格上来看，预售价变化不大，都在约5.7万元/平米，2023年的实际成交价比2021年还涨了近2000元/平米，但今年5月新一期产品已经开始打“拎菜入住”，在精装基础上，赠送了全套家具家电，甚至把路由器、摄像头、加湿器都配上了。

新房二手房价差拉大，新房需要重新定价

新房价格难以维系的深层次原因是北京二手房降价明显，一些刚需、改善客户转向了二手房市场，导致新房客源被分流了。同时也导致，新房客群不再以新盘的直接竞品和地价作为衡量标准，而是越来越多的参考周边二手房价格。

新盘周边的二手房价格，意味着买入新房之后，将来的保值性和流动性能不能保证，如果二手房跌价比较多，新房的价值也就大打折扣。

据58安居客研究院监测，今年4月北京二手房挂牌均价同比去年下跌了10.8%，环比继续下降2%，已经跌至5.1万元/平米。

与二手房形成对比，据吉屋监测的北京新房成交均价，今年4月还比一年前上涨了1381元/平米，冲到了6万元/平米以上。北京新房和二手房之间的差价拉大了。

选新房还是选二手房，品质差别不是特别大的情况下，价格是第一决定因素，二手房价格下探，新房的降价压力会越来越大。

此外，由于收入等因素影响，目前阶段的置换客户不同于以往，有相当一部分人是在平移置换，甚至是降杠杆置换，以相近总价从内城小房子换成近城区面积大一点的房子，如果新房价格高于二手房较多，则意味着这部分客源难以选择在以小换大的同时“以旧换新”。

买方市场下，北京新房需要重新定价了。

北京十一学校：学生家长里有174名开国将帅，学校有动物园警卫排

北京十一学校

大家好，我是兰台。

今天兰台为大家介绍一所堪称新中国最强的中小学的学校。

之所以说这所中学“强”，是因为这所中学的首任校长是解放军仅有的三名开国女大校中的一位；首批500名学生里就有174名学生的父亲是解放军开国将帅，剩下326名学生家长，除了极少数家长是革命烈士外，其余家长在1955年首次授衔时都被授予了中校以上军衔。

学校里不仅有一个警卫排长期驻守，甚至还有一个规模不小的校属动物园。

大家说，这样一所学校算不算“最强”中小学？

这就是北京十一学校，它的首任校长是开国女大校、罗荣桓元帅的夫人林月琴大校。

接下来，兰台就为大家简单介绍一下北京十一学校。

林月琴大校

01、

北京十一学校的建立和抗美援朝战争的爆发有直接关系。

1950年10月，抗美援朝战争爆发，志愿军“雄赳赳气昂昂跨过鸭绿江”，大批部队开赴朝鲜前线与美军作战。

不过这也带来了一个问题：这些赴朝参战部队的中高级军官的子女上学问题、生活问题怎么解决？

之所以产生这样的问题，是因为抗战时期，八路军和新四军在军人婚姻问题上规定只有年满26岁，5年军龄并且担任团级职务的军人才能够结婚。

在抗战时期这么规定是没有任何问题的，毕竟抗战首要任务是抗击侵华日军；但是这也造成一个问题，就是解放军中高级军官的子女在抗美援朝战争爆发时年纪都还很小。

为了解决军人们的后顾之忧，罗荣桓元帅提议在北京选一个适当的地点，建立一所寄宿制学校。

这个报告一直送到了周总理手中，周总理当即表示自己双手赞成，完全支持。

学校里林月琴大校的塑像

学校选址于今天的北京市海淀区西南部永定路街道，占地面积286亩，是当时北京最大的学校之一。

为什么学校占地面积这么大呢？

因为当时的海淀区还不叫海淀区，叫北京市第十三区，是绝对意义上的郊区。

在1950年的北京人看来，海淀区和今天北京旁边、隶属于河北省的燕郊差不多。

所以学校占地面积大一些，也很正常。

1952年，学校建成。

李金初校长

根据在北京十一学校工作了30年的前校长李金初（原中国教育学会教育管理分会副理事长）回忆，建校资金一共是460亿旧人民币（约等于460万新人民币），在当时这笔钱可以买30架螺旋桨战斗机，可见国家在为了解决军人后顾之忧问题上投入有多大。

最开始，北京十一学校的校名是“军委子弟学校”，后来为纪念新中国的诞生，改名为“新北京十一小学”。注意，不是北京第十一学校，而是北京/十一/学校；它也因此被称为“北京国庆日学校”。

这所学校的首任校长正是罗荣桓元帅的妻子，解放军仅有的三位开国女大校之一的林月琴大校。

北京十一中学老教室

02、

北京十一学校总占地面积286亩、1955年全校教职工编制是300人，学校还有一个警卫排，学生有500名。

其中首批入学的500名学生里，有174名学生家长在1955年第一次授衔时被授予了少将及以上军衔；除了少部分烈士家长外，其余家长都被授予了中校及以上军衔。

根据1957年入学的李小力回忆，考虑到这是一所寄宿制学校，并且当时还是小学，所以学生宿舍、餐厅以及教学楼都被几百米长的长廊连为一体。这是担心刮风下雪的天气，低龄学生淋雨后感冒发烧。

学校配备有标准的运动场、规模不小的洗衣房、面积很大的绿草地；甚至考虑到学校离当时的北京市动物园太远，学校里还有一个归学校管辖的动物园。

李小力表示，学校的规模别说中小学，就是和21世纪的国内大学比，都够得上一流的。

当然，既然是军委直属的寄宿学校，学校里不少老师都是军人出身，学生从一年级开始就要接受较为正规的军事化训练。

学校军训

至今，该校的毕业生们谈起学生们的分列式和阅兵式的正步走时都表示，十一学校学生们走出来的正步以及分列式，那绝对强于当时北京所有的中小学，甚至是清华北大。

这话还真不算夸张。

因为一直到20世纪80年代末，时任北京师范大学副校长的顾明远到北京十一学校参观考察，结果就看到了让他吃惊的一幕，一直到20多年后都让他记忆犹新：

全校师生1000多辆自行车，28放一排，26放一排，车头都侧向一边，像整齐列队的士兵。

而最让十一学校学生难过的节日就是每年的清明节了。

这是因为十一学校有许多解放军烈士子弟，清明节对于一般中小学生来说是一个缅怀先烈的日子，而对于十一学校的烈士子弟来说，那是在缅怀自己的父母。

每逢清明节，十一学校就会为烈士子弟准备好一盆鲜花，让他们把这盆鲜花放在自己父母的墓前。

1960年，十一学校开始成立中学部，学校也改名为北京十一中学。

十一中学博物馆

1964年，北京十一中学从军委直辖划归地方管理，开始招收地方上的生源。

原因是当时领导人要求“从群众中来到群众中去”，不允许革命子女搞特殊化、脱离群众；所以大量军队以及部委直属的子弟学校都划归地方管理。

因此，北京十一中学也划归了海淀区管理，成为海淀区普通中学。

不过，由于北京十一中学位置还是比较偏僻，所以很长一段时间就读该校的还是所谓的“大院子弟“。

而且由于北京十一中学在很长一段时间一直实行军事化管理，许多地方生源还并不想到这所学校就读。

如今的北京十一中学

可能也就是这个原因，在20世纪80年代，北京十一中学甚至一度连区重点中学都不算。

一直到1990年代初，中国著名教学专家李金初担任校长后，对北京十一中学进行了大刀阔斧的改革，从他的母校北京师范大学一口气引进了“28位博士生教师，103位硕士教师“，对北京十一中学进行了现代化改革后，才让北京十一中学重新焕发了新生。

如今，北京十一中学虽然不再是20世纪50年代全中国最强的学校，但依然是北京市最好的中学之一。

顺便说一句，北京十一中学的毕业生里已经涌现出了40多位解放军的将军了。

这就是北京十一学校，大家有什么想讨论的，欢迎在评论区留言。

END

参考资料：

《军队子女学校60年变迁》，张鹏，新华网军事频道；